Vi conviene oppure no? Tutto quello che devi sapere sull'abolizione del valore locativo
Cosa cambia davvero per i proprietari di casa? Chi vince e chi perde nella svolta fiscale? Rischi, vantaggi e scenari futuri spiegati da un esperto.
LUGANO - È sicuramente un argomento di non facile comprensione. Però il prossimo 28 settembre andremo a votare, ed è necessario capire bene cosa voteremo. Il valore locativo è un pianeta che chi non ha una casa di proprietà nemmeno conosce. Ed è terreno poco chiaro anche per molti che possiedono un'abitazione. Cerchiamo di illustrare chiaramente l'oggetto in votazione con l'aiuto di Michael Imbach Responsabile di VZ VermögensZentrum per la Svizzera italiana. Per i pochi informati VZ è il centro di consulenza patrimoniale indipendente numero uno in Svizzera.
Il prossimo 28 settembre, la popolazione svizzera sarà chiamata a esprimersi sull’abolizione del valore locativo. Innanzitutto, chi è interessato da questa votazione?
«Sono direttamente interessati tutti coloro che possiedono un immobile in Svizzera e lo abitano sia come residenza principale che secondaria. Sono interessati anche i Cantoni con molte case vacanza rispettivamente immobili secondari».
Si tratta di un tema di non facile e immediata comprensione. Può spiegare, in parole semplici, su cosa si vota, cosa prevede il progetto?
«Si tratta di decidere se abolire il cosiddetto valore locativo. Allo stesso tempo verrebbero eliminate alcune detrazioni fiscali e i Cantoni potrebbero introdurre un'imposta sostitutiva. Perciò, alla fine di settembre si voterà sulla cosiddetta «imposta sugli immobili secondari». Se questa imposta verrà approvata, il valore locativo verrà abolito automaticamente sia per gli immobili primari che per quelli secondari».
Che cos’è il valore locativo e perché oggi i proprietari di casa devono dichiararlo come reddito imponibile?
«Dalla prospettiva fiscale, abitare nel proprio appartamento o nella propria casa costituisce un reddito in natura, da dichiarare sotto forma di valore locativo. Il valore locativo è un reddito fittizio che i proprietari di immobili potrebbero ottenere affittando la loro casa o il loro appartamento. In contropartita è consentito, nella dichiarazione d’imposta, dedurre dal valore locativo interessi ipotecari e spese di manutenzione dell’immobile».
Perché questo sistema è stato introdotto nel 1934 e perché da anni è oggetto di discussione?
«Il valore locativo è stato introdotto per garantire la parità di trattamento fiscale tra inquilini e proprietari. Sostanzialmente, questa prassi fiscale servirebbe a evitare che chi possiede un immobile e ci vive non venga avvantaggiato rispetto a chi vive in affitto e investe il patrimonio in titoli o immobili che affitta a terzi. Da decenni è oggetto di critiche perché è complesso e molti proprietari lo considerano ingiusto».
Chi trae vantaggio dall’abolizione del valore locativo?
«Secondo diverse simulazioni, i beneficiari dell’abolizione sarebbero soprattutto coloro che acquistano una prima abitazione in edifici di nuova costruzione. I motivi sono due: da un lato, nei primi dieci anni potrebbero usufruire della deduzione parziale degli interessi debitori; dall’altro, le spese di manutenzione in immobili nuovi tendono a essere basse. Anche i pensionati potrebbero trarre un vantaggio fiscale. In molti casi, infatti, hanno già ammortizzato buona parte dell’ipoteca e limitano gli interventi di manutenzione allo stretto necessario. Quindi le loro possibilità attuali di effettuare deduzioni sono già ridotte».
E chi invece risulterebbe penalizzato?
«Chi vive in una proprietà che richiede lavori di ristrutturazione rischierebbe di essere penalizzato dall’abolizione del valore locativo. Se il disegno di legge dovesse essere approvato, non sarà più possibile dedurre dal proprio reddito imponibile né le spese per la manutenzione ordinaria né gli interventi di ristrutturazione volti a preservare il valore dell’immobile, nemmeno in forma forfettaria. Inoltre, chi ha un’ipoteca elevata non potrebbe più dedurre integralmente gli interessi ipotecari, come avviene oggi. In sostanza, l’attuale sistema favorisce coloro che hanno spese importanti per interessi e manutenzione. Con l’abolizione, la loro situazione peggiorerebbe».
Cosa accadrà al proprietario di appartamento/casa se dovesse essere abolito il valore locativo?
«Se il valore locativo viene eliminato, di norma dovrebbe diminuire il carico fiscale, perché oggi gli interessi ipotecari sono per lo più inferiori al valore locativo, anche dopo la deduzione della quota forfettaria per le spese di manutenzione».
La domanda che si fa il cittadino comune è: “Se possiedo una casa in cui vivo, pagherò più tasse o meno tasse se passa l’abolizione del valore locativo?”
«Dipende dal singolo caso. Molti proprietari di immobili potrebbero pagare meno, soprattutto se hanno ipoteche basse. Chi ha interessi e spese di manutenzione elevati potrebbe pagare di più».
Quali deduzioni fiscali non saranno più ammesse se il valore locativo viene abolito?
«I costi di manutenzione relativi alla proprietà immobiliare ad uso personale non possono essere dedotti né a livello federale né cantonale. Restano però deducibili i costi di manutenzione delle proprietà immobiliari date in affitto. A livello federale, sono deducibili i costi di lavori di conservazione dei monumenti mentre non si possono più rivendicare le spese destinate a smantellamento e risparmio energetico. I cantoni hanno però facoltà di continuare a consentire la deduzione di costi di conservazione di monumenti e smantellamento per un periodo illimitato nonché quelli di misure di risparmio energetico fino al massimo al 2050. Gli interessi debitori possono essere dedotti solo in misura equivalente al rapporto tra il patrimonio costituito dai beni immobili di proprietà ma affittati a terzi e il patrimonio complessivo (il cosiddetto metodo proporzionale-restrittivo). In altre parole, chi non è titolare di immobili che affitta non può più dedurre gli interessi debitori. Un’eccezione si applica a coloro che acquistano per la prima volta una proprietà immobiliare per uso personale: tali acquirenti beneficiano di una deduzione degli interessi debitori limitata a dieci anni. Nel primo anno, per chi è sposato, questa equivale a un massimo di 10’000 franchi; per gli altri contribuenti, a 5000 franchi. Questo importo si riduce, di anno in anno, di 1000 franchi (coniugi) rispettivamente 500 franchi (altri contribuenti)».
In merito all’abolizione del valore locativo ci sono differenze tra il proprietario che abita nel suo appartamento e il proprietario che ha invece l’appartamento in affitto?
«Sì. Per gli immobili in affitto rimangono valide le detrazioni per le spese di manutenzione e gli interessi debitori. Per gli immobili ad uso proprio, invece, esse verrebbero in gran parte eliminate».
Quali conseguenze avrà l’abolizione sulle finanze cantonali, soprattutto nei cantoni turistici con molte case secondarie?
«I Cantoni con molte abitazioni secondarie potrebbero subire perdite fiscali. Per questo si voterà se i Cantoni possano introdurre un’imposta sostitutiva. Se gli elettori e gli Stati approvano il disegno di legge, il valore locativo sarà automaticamente abolito».
Chi compra adesso la sua prima casa sarà favorito o sfavorito?
«L'abolizione del valore locativo favorirebbe i nuovi acquirenti. Chi acquista per la prima volta potrebbe dedurre gli interessi debitori limitati per dieci anni, il che riduce il carico fiscale. Al momento non è ancora definita una data di entrata in vigore, qualora il progetto di riforma venisse approvato».
In che modo l’abolizione del valore locativo potrebbe influenzare i prezzi delle case?
«Non esistono previsioni certe sul fatto che la riforma porterà a un calo o a un aumento dei prezzi immobiliari. Sono ipotizzabili i seguenti scenari: A breve termine: possibile aumento della domanda di immobili residenziali, in particolare da parte di acquirenti al primo acquisto e pensionati, che potrebbe determinare un leggero aumento dei prezzi. A medio termine: gli effetti dipendono fortemente dal livello dei tassi d'interesse e dall'attuazione cantonale (ad es. imposta sostitutiva). A lungo termine: una semplificazione del sistema fiscale potrebbe rendere più attraente la proprietà immobiliare, ma anche portare a una maggiore differenziazione a seconda della regione e del tipo di immobile. Ma queste sono e rimangono solo speculazioni».
Chi sono i principali sostenitori e i principali oppositori dell’abolizione del valore locativo?
«Il tema è controverso. Tra i sostenitori figurano ad esempio le associazioni dei proprietari immobiliari, i pensionati e gli acquirenti alla prima esperienza. Tra gli oppositori figurano invece i Cantoni con un numero elevato di appartamenti vacanze, le persone con ipoteche elevate e costi di manutenzione elevati».
Quali potrebbero essere le conseguenze concrete se la popolazione votasse sì?
«Il 28 settembre gli elettori svizzeri saranno chiamati alle urne per decidere in merito all'introduzione di imposta reale sulle abitazioni secondarie. Contestualmente, i Cantoni avrebbero la possibilità di introdurre un’imposta sostitutiva per compensare eventuali perdite fiscali. Se approvata, il valore locativo sarà abolito. L’insieme delle misure comporterebbe uno sgravio fiscale per determinati gruppi di contribuenti, in particolare per coloro che dispongono di ipoteche già ammortizzate o che acquistano per la prima volta una proprietà immobiliare».
Se vince il sì, quando potrebbe entrare effettivamente in vigore l’abolizione del valore locativo?
«Non è stata ancora fissata una data precisa. Si prevede un periodo di attuazione di almeno due anni, quindi non prima dell'inizio del 2028».
