Affitti alle stelle, spazi ridotti e lo spettro dei quartieri ghetto

ZURIGO - In Svizzera, i prezzi degli affitti aumentano di un +2,4%, dato ben al di sopra dell’inflazione dell’1,1% (dato 2024). La situazione tesa del mercato immobiliare si riflette anche nel fatto che il tasso di sfitto è ai minimi storici (1,08%). Ma non per tutte le regioni. Il Ticino è in controtendenza, da noi infatti «ci sono molti appartamenti sfitti e i prezzi medi degli affitti sono diminuiti in media di oltre il 5% lo scorso anno», parola di esperto: il Prof. Dr. Peter Ilg, direttore dello Swiss Real Estate Institute, risponde alle nostre domande, sull'andamento del mercato immobiliare nella Confederazione.

Professore Ilg, perché in Svizzera gli affitti aumentano più velocemente dell'inflazione?
È come in tutti i mercati. Quando la domanda di alloggi supera l'offerta, i prezzi aumentano.

Quanto la preoccupa il tasso di sfitto ai minimi storici?
Non tanto, perché circa il 15% degli inquilini cambia casa ogni anno. Ciò significa che ogni anno vengono messi sul mercato dai 300.000 ai 400.000 appartamenti. Il problema è l'aumento degli affitti.

È ancora possibile vivere in città come Zurigo con un reddito basso?
Chi guadagna 4.000 franchi svizzeri e cerca un appartamento a Zurigo ha poche opzioni: limitare lo spazio abitativo a circa 35 metri quadrati in una zona urbana accessibile, ad esempio un monolocale, oppure trovare alloggi popolari o cooperative a prezzi accessibili. Se non si riesce a trovare questo tipo di alloggio, o si desidera più spazio abitativo, si deve accettare un tragitto di 20-30 minuti in S-Bahn verso un sobborgo più economico.

Anche gli affitti fuori dai centri urbani stanno aumentando a causa di questo esodo?
Sì, stiamo assistendo a questi effetti. Ecco perché gli affitti stanno aumentando anche nella Svizzera orientale. Ma sono ancora accessibili. 60 metri quadrati di superficie abitabile costano 1.300 franchi svizzeri nei quartieri residenziali a prezzi accessibili, come la zona intorno a Hinwil, a mezz'ora di treno dalla stazione centrale di Zurigo.

In futuro dovremo trasferirci sempre più lontano per trovare alloggi a prezzi accessibili?
Sì, se non facciamo nulla, le distanze per gli spostamenti aumenteranno. Allora avremo condizioni simili a quelle di Londra, dove le persone devono fare due ore al giorno per andare e tornare. Oppure resteremo in città e ci trasformeremo in città asiatiche con 15 metri quadrati di superficie abitabile pro capite. Entrambe le situazioni sono problematiche.

Cosa significa quando le persone non possono più permettersi un alloggio in città?
Questo pericolo esiste quando non c'è più un mix di persone. Ma i ghetti si trovano principalmente nei progetti di edilizia popolare, dove si trasferiscono tutte le persone socialmente svantaggiate. Ad esempio, in alcuni quartieri di Berlino o nei progetti di edilizia popolare a prezzi accessibili intorno a Stoccolma. In questi sobborghi, la polizia ha persino perso temporaneamente il controllo.

Cosa dovrebbe fare la Svizzera per impedire che si crei una zona ghetto?
Invece di un'edilizia popolare, serve un sussidio per l'alloggio. Una famiglia a basso reddito dovrebbe ricevere un sussidio di qualche centinaio di franchi per poter rimanere nella regione in cui lavora ed evitare di essere sfollata in ghetti di edilizia popolare. Ma la vera soluzione per un alloggio a prezzi accessibili sarebbe un'altra.

Quale?
Nelle città dovrebbe essere consentita una maggiore costruzione verticale. L'espansione dell'offerta porterebbe a affitti più bassi. Con più alloggi in città, meno persone dovrebbero spostarsi, sarebbero necessarie meno infrastrutture per auto e treni e ci sarebbero meno emissioni di CO₂ derivanti dagli spostamenti.

Perché non esiste già?
Ci sono stati molti tentativi, ma la resistenza è sempre stata più forte. Credo però che, a lungo termine, sia l'unico modo per superare la carenza di alloggi nelle città e quindi frenare l'aumento degli affitti e fornire alloggi sufficienti nelle città. Il fatto che il mercato funzioni e che gli affitti scendano quando ci sono abbastanza o troppe case è evidente in Ticino*, dove ci sono molti appartamenti sfitti e i prezzi medi degli affitti richiesti sono diminuiti in media di oltre il 5% lo scorso anno.

Se non cambia nulla, pagheremo affitti sempre più alti in futuro?
Sì. Costruire nuovi appartamenti sta diventando sempre meno attraente a causa di restrizioni e delle opposizioni. Se non interrompiamo questo circolo vizioso, i fondi pensione, ad esempio, non investiranno più nella costruzione di nuovi appartamenti da affittare, ma in azioni che offrono rendimenti migliori. Ciò significa che l'offerta diventerà ancora più scarsa e i prezzi aumenteranno. Questa evoluzione presenta però un vantaggio: poiché circa il 25% dei fondi delle nostre casse pensioni è investito in appartamenti in affitto, l'aumento delle pigioni contribuisce in parte a garantire le nostre pensioni.