Quanto influiscono gli stranieri sul mercato immobiliare svizzero?
Un nuovo studio mostra che gli immigrati vivono prevalentemente in affitto e occupano meno superficie abitativa rispetto agli svizzeri
ZURIGO - Cercare un appartamento in Svizzera è, per molti, una fonte di stress. Prezzi alti e poca offerta sembrano essere la normalità. Lo dimostrano anche i numeri. Sebbene le concessioni di nuove costruzioni per case unifamiliari nel secondo trimestre 2025 siano aumentate del 4,7% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, restano comunque circa il dieci per cento al di sotto della media degli ultimi dieci anni.
La situazione non è migliore per gli appartamenti in affitto, come mostra uno studio pubblicato dalla società di consulenza immobiliare Wüest Partner. In tutta la Svizzera, nel secondo trimestre sono stati annunciati circa 103'000 appartamenti in affitto, praticamente lo stesso numero della fine del 2024. L'offerta ristagna. Tuttavia, la popolazione svizzera – e quindi la domanda – cresce.
L'immigrazione gioca un ruolo importante nella crescita della popolazione in Svizzera, non da ultimo nella discussione politica sulla carenza di alloggi. In media, negli ultimi tre anni sono arrivati in Svizzera circa 75'000 migranti all'anno. Gli autori dello studio hanno analizzato come vivono queste persone e quale effetto abbiano sul mercato immobiliare.
Meno spazio e prevalentemente in affitto - L'impatto dell'immigrazione sul mercato immobiliare ginevrino è particolarmente forte. Con il 1,9%, il cantone ha registrato il più alto saldo migratorio internazionale a livello nazionale. Ciò è sorprendente anche perché Ginevra soffre contemporaneamente di una grave carenza di alloggi, con un tasso di vacanza dello 0,46% e affitti elevati. Oltre a Ginevra, anche i cantoni Vallese, Basilea Città, Sciaffusa, Neuchâtel e Zurigo sono al di sopra della media nazionale.
Per quanto riguarda lo stile abitativo, si notano differenze marcate tra svizzeri e stranieri. Anche dopo diversi anni in Svizzera, la maggior parte degli immigrati rimane in affitto. Inoltre, le famiglie straniere utilizzano in media meno spazio abitativo. Le famiglie svizzere dispongono di 1,9 stanze a persona, quelle straniere solo di 1,4.
Aumento dei prezzi dovuto alla crescita della popolazione - In generale si può dire che la migrazione vivacizza immediatamente il mercato degli affitti. Secondo gli autori dello studio, «gli immigrati sono più giovani, hanno più figli, vivono prevalentemente in affitto, utilizzano meno spazio e cambiano casa più spesso – preferendo le piccole e medie città e le loro agglomerazioni».
Tutto ciò ha però anche un effetto sui prezzi. Secondo un'analisi di Wüest Partner del gennaio 2025, un aumento della popolazione dell'uno per cento fa aumentare i prezzi delle case unifamiliari dello 0,88% e quelli della proprietà per piani dell'1,37%. Per gli affitti, uno studio esterno del 2024 ha rilevato che una crescita della popolazione dell'uno per cento aumenta i canoni di locazione dell'1%.
Gli autori dello studio Wüest Partner sottolineano però che esistono altri fattori nel mercato immobiliare il cui impatto è maggiore: «Per la proprietà immobiliare sono più importanti i tassi ipotecari, la crescita economica e l'inflazione; nel segmento affitti dominano i tassi di riferimento, l'inflazione e il tasso di appartamenti sfitti». L'immigrazione quindi influenza la formazione dei prezzi, ma è inserita in un contesto economico più ampio.
Gli autori dello studio sottolineano inoltre che la migrazione comporta sì conflitti d'obiettivo – soprattutto per quanto riguarda spazio abitativo, infrastrutture e integrazione – ma rappresenta allo stesso tempo un importante fattore di stabilizzazione dello sviluppo demografico ed economico della Svizzera. Garantisce il potenziale di forza lavoro, rallenta l'invecchiamento della popolazione e rafforza la base di finanziamento delle assicurazioni sociali.
