Il tasso ipotecario di riferimento scende all’1,25 %
In linea di principio, offre agli inquilini il diritto a una riduzione del 2,91% se l’affitto attuale si basa su un tasso di riferimento dell’1,5%. L'ASI: «Non risolve il vero problema».
BERNA - Buone notizie per gli inquilini: il tasso ipotecario di riferimento scende dall'1,50% all'1,25%, ha indicato oggi l'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB). La decisione odierna giunge per un soffio e non era infatti scontata: gli esperti erano molto indecisi fra lo status quo e un ritocco al ribasso. Apre inoltre la strada a possibili riduzioni del canone d'affitto.
Seconda riduzione in un anno - Quest'anno l'indicatore era già stato ridotto in marzo dall'1,75% all'1,50%, mentre in giugno non vi erano state variazioni. In precedenza gli ultimi aumenti (prima all'1,50% e poi all'1,75%) erano avvenuti nel 2023.
Pubblicato a scadenza trimestrale, il tasso d'interesse di riferimento è basato su un tasso d'interesse medio dei crediti ipotecari svizzeri, ponderato secondo il volume dei prestiti. Viene calcolato in quarti di punto percentuali. Questo tasso d'interesse medio, riferito al 30 giugno è sceso dall'1,44% del trimestre precedente all'1,37%. Con l'arrotondamento commerciale, il tasso d'interesse di riferimento, determinante sotto il profilo del diritto della locazione, è quindi ora all'1,25%. Rimarrà a questo livello finché il tasso d'interesse medio non scenderà sotto l'1,13% o non supererà l'1,37%.
Il diritto a una riduzione dell'affitto - In linea di principio la riduzione del tasso di riferimento di 0,25 punti percentuali offre agli inquilini il diritto a una riduzione del 2,91%, se la pigione attuale si basa su un tasso dell'1,50%. Se invece l'affitto attuale si basa ancora su un tasso superiore all'1,50%, la riduzione sarà maggiore. Laddove il contratto si basi già su un tasso dell'1,25%, non sussiste invece alcun diritto di adeguamento.
Cos'altro incide sul calcolo della pigione - Va anche ricordato che oltre alla variazione del tasso di riferimento possono incidere sul calcolo della pigione altri fattori di costo, come per esempio la variazione dell'indice nazionale dei prezzi al consumo, cioè l'inflazione: per il padrone di casa è infatti lecito aumentare l'affitto in misura del 40% del rincaro. Inoltre una variazione dei costi di manutenzione e di esercizio può comportare un adeguamento del canone, che va presa in considerazione nel calcolo. L'inquilino che chiede l'abbassamento della pigione potrebbe quindi non vedersi accordato l'intero circa 3%.
Secondo gli esperti il tasso di riferimento attuale all'1,25% potrebbe rimanere a lungo. Il capo economista di Raiffeisen Fredy Hasenmaile si aspetta un movimento al rialzo al più presto nella seconda metà del 2027 e forse anche più in là nel tempo. Sul fronte opposto, un abbassamento appare molto poco probabile: anche all'epoca dei tassi negativi il parametro non era sceso sotto l'1,25%.
Dal settembre 2008 in tutta la Svizzera il tasso ipotecario di riferimento è stato unificato e ha sostituito quello precedentemente determinante nei singoli cantoni per le ipoteche a tasso variabile. Il tasso è partito con il livello massimo del 3,5% ed era sceso a un minimo di 1,25% nel marzo 2020. Nel 2023 vi erano stati poi, come detto, due rialzi: si era trattato dei primi movimenti in avanti in assoluto dell'indicatore.
«Una riduzione che non risolve il vero problema» - «Chiaramente è una lieta novità per i numerosi inquilini che potranno beneficiare di un abbassamento della pigione », commenta Carlo Sommaruga, presidente dell’Associazione Svizzera degli Inquilini (ASI). «Tuttavia, la vera causa dell’esplosione delle pigioni è da ricondurre ai redditi indecenti che i locatori incassano da molti anni». Secondo l'ASI, anche se la legge e la giurisprudenza limitano chiaramente il tasso di reddito autorizzato, le società immobiliari persistono nel realizzare degli utili eccessivi. Attraverso la sua iniziativa popolare sulle pigioni, l’Associazione Svizzera degli Inquilini vuole finalmente porre fine a questi abusi.
I locatori devo agire in modo leale - Nel modello della pigione fondata sui costi, i tassi ipotecari costituiscono un fattore di costo importante. L’adattamento delle pigioni a seguito del tasso d’interesse di riferimento è di conseguenza logico. Nella pratica, tuttavia, molti locatori ripercuotono rapidamente gli aumenti, ma non le diminuzioni. «Meno di un quarto degli inquilini aventi diritto ad una riduzione ne hanno effettivamente beneficiato nel passato», critica Adriano Venuti, vice-presidente dell’ASI Svizzera. I locatori devono agire in modo leale e ripercuotere la riduzione equamente, evitando di aggirarla con aumenti di spese accessorie ingiustificate.
